Ein Erbfall bringt oft auch die Frage mit sich, was mit der geerbten Immobilie geschehen soll. Wir ordnen die wichtigsten Aspekte – von der Erbengemeinschaft bis zur Steuer – verständlich ein.
Es gibt keine pauschal richtige Antwort. Ob ein Verkauf oder eine Vermietung sinnvoller ist, hängt von der persönlichen Situation, der Anzahl der Erben, dem Zustand der Immobilie und den eigenen langfristigen Plänen ab. Ein paar zentrale Fragen helfen bei der Orientierung.
Sind Sie nicht alleiniger Erbe, gehört die Immobilie der Erbengemeinschaft gemeinsam. Wichtige Entscheidungen – etwa ein Verkauf – erfordern grundsätzlich die Zustimmung aller Miterben. Lässt sich keine Einigung erzielen, bestehen im Wesentlichen drei Wege: Ein Miterbe kauft die Anteile der übrigen Erben aus, die Immobilie wird gemeinsam an einen Dritten verkauft, oder es kommt im äußersten Fall zu einer Teilungsversteigerung. Diese sollte aus finanzieller Sicht möglichst die letzte Option sein, da hierbei oft nicht der volle Marktwert erzielt wird.
Zwei steuerliche Themen sind bei geerbten Immobilien besonders relevant: die Erbschaftsteuer und die sogenannte Spekulationssteuer beim späteren Verkauf.
Bei der Erbschaftsteuer gelten je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedliche Freibeträge. Für selbst genutzte Familienheime kann unter bestimmten Voraussetzungen zudem eine Steuerbefreiung greifen, etwa wenn der Erbe die Immobilie unmittelbar nach dem Erbfall selbst bezieht und dort für einen bestimmten Zeitraum wohnen bleibt.
Bei der Spekulationssteuer (§ 23 EStG) ist ein wichtiger Punkt oft nicht bekannt: Die zehnjährige Spekulationsfrist beginnt nicht neu mit dem Erbfall, sondern zählt ab dem ursprünglichen Kauf durch den Erblasser. Wurde die Immobilie vom Erblasser vor mehr als zehn Jahren erworben, bleibt ein späterer Verkauf durch die Erben in der Regel steuerfrei. Innerhalb der Zehnjahresfrist kann eine Steuerbefreiung greifen, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt wurde – durch den Erblasser oder den Erben.
Ja, in der Regel ist zunächst ein Erbschein oder eine Grundbuchberichtigung erforderlich, damit Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind und über die Immobilie verfügen können.
Lässt sich keine Einigung erzielen, kann ein Miterbe die Anteile der anderen aufkaufen, die Immobilie kann gemeinsam verkauft werden, oder es kommt im äußersten Fall zu einer Teilungsversteigerung – die aus finanzieller Sicht meist die letzte Option sein sollte.
Nicht zwangsläufig. Lag der ursprüngliche Kauf durch den Erblasser mehr als zehn Jahre zurück, bleibt ein Verkauf meist steuerfrei. Innerhalb dieser Frist kann bei Selbstnutzung ebenfalls eine Befreiung greifen.
Ja, wir begleiten Verkauf und Vermietung geerbter Immobilien auch bei mehreren Erben und stimmen uns dabei eng mit allen Beteiligten ab.
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Wir beraten Sie unverbindlich, ob Verkauf oder Vermietung für Sie sinnvoller ist – und begleiten Sie bei den nächsten Schritten.