Unzufrieden mit der aktuellen Verwaltung, keine Reaktion bei Anliegen, unklare Abrechnungen? Ein Wechsel der Hausverwaltung ist einfacher, als viele Eigentümer denken – hier erfahren Sie, wie er in der Praxis abläuft.
Ein Wechsel der Hausverwaltung klingt oft aufwendiger, als er tatsächlich ist. In der Praxis läuft er meist in drei Schritten ab: Vertragsprüfung, Kündigung und geordnete Übergabe. Dabei unterscheidet sich der Ablauf je nachdem, ob es sich um eine reine Mietverwaltung oder um eine WEG-Verwaltung handelt.
Zunächst lohnt ein Blick in den bestehenden Verwaltervertrag: Dort ist in der Regel die Vertragslaufzeit sowie die Kündigungsfrist geregelt. Bei Mietverwaltungsverträgen sind das häufig ordentliche Kündigungsfristen von einigen Monaten zum Ende eines Quartals oder Kalenderjahres. Unabhängig von der vereinbarten Frist bleibt eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund grundsätzlich möglich, etwa bei gravierenden Pflichtverletzungen der Verwaltung.
Bei der Mietverwaltung (Verwaltung einzelner vermieteter Wohnungen oder Häuser durch den Eigentümer) handelt es sich um einen klassischen Geschäftsbesorgungsvertrag zwischen Eigentümer und Verwaltung. Er endet mit Ablauf der vereinbarten Kündigungsfrist oder durch einvernehmliche Aufhebung.
Bei der WEG-Verwaltung ist seit der WEG-Reform 2020 zu unterscheiden zwischen der Bestellung zum Verwalter (dem "Amt") und dem zugrunde liegenden Verwaltervertrag. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Bestellung durch einfachen Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung jederzeit widerrufen (Abberufung). Der Verwaltervertrag selbst endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung, sofern nicht ohnehin ein früherer Zeitpunkt vereinbart wird oder ein wichtiger Grund eine sofortige Beendigung rechtfertigt.
Nach der Kündigung folgt die eigentliche Übergabe: Die bisherige Verwaltung ist verpflichtet, sämtliche Unterlagen, Konten, Rücklagen und relevanten Informationen an die neue Verwaltung bzw. die Eigentümer herauszugeben (§§ 666, 667 BGB). Dazu gehören unter anderem Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Rücklagenkonten, Protokolle vergangener Eigentümerversammlungen sowie technische Unterlagen zum Objekt.
Eine neue Verwaltung wie NPA Immobilien übernimmt diesen Übergabeprozess in der Regel eigenständig für Sie – von der Kontaktaufnahme mit der bisherigen Verwaltung bis zur vollständigen Sichtung und Übernahme aller Unterlagen.
Bei der WEG-Verwaltung kann die Bestellung des Verwalters durch Mehrheitsbeschluss jederzeit widerrufen werden, der Vertrag endet dann spätestens nach sechs Monaten. Bei der Mietverwaltung gilt in der Regel die im Vertrag vereinbarte ordentliche Kündigungsfrist, eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund bleibt aber immer möglich.
Die bisherige Verwaltung ist gesetzlich verpflichtet, alle relevanten Unterlagen und Konten herauszugeben. Die neue Verwaltung, etwa NPA Immobilien, koordiniert diesen Übergabeprozess in der Regel eigenständig für Sie.
In der Regel nicht. Etwaige offene Posten aus dem alten Vertrag sind unabhängig vom Verwalterwechsel zu begleichen, für den eigentlichen Wechsel selbst fallen üblicherweise keine gesonderten Gebühren an.
Je nach Kündigungsfrist und Umfang der Übergabe dauert ein Wechsel meist zwischen wenigen Wochen und einigen Monaten, bis alle Unterlagen vollständig übernommen sind und die neue Verwaltung reibungslos arbeiten kann.
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Wir übernehmen den kompletten Wechsel für Sie – von der Kündigung bis zur vollständigen Übergabe aller Unterlagen.